Matías Fernández, en diálogo con Punto Uno, dijo que hay oportunidades pero el mercado exige mirar cada operación con lupa. Además se refirió a los inmuebles usados, las propiedades en pozo, alquileres y terrenos, y explicó qué factores pesan hoy a la hora de invertir.

¿Hoy conviene comprar una propiedad en pozo o una usada?
- Durante mucho tiempo, el negocio del pozo consistía en entrar barato mientras se construía y vender más caro cuando el edificio estaba terminado. Eso cambió. Hoy la construcción está cara y el desarrollador necesita vender el metro cuadrado a un valor que, en algunos casos, queda por encima del precio de una propiedad usada.
Por eso, actualmente el pozo puede resultar interesante principalmente para quien necesita financiación. En el mercado del usado, prácticamente no hay opciones donde te financien la compra.
Si tenés el dinero disponible, en cambio, hoy hay propiedades usadas a valores interesantes. En Salta todavía hay precios que no terminaron de acomodarse hacia arriba.

¿Por qué un usado puede ser una buena inversión?
- Porque una propiedad bien ubicada puede cumplir dos funciones: conservar el capital y generar una renta. Además, los alquileres se fueron acomodando. Hay que tener mucho cuidado con el precio. Si ponés una propiedad apenas por encima del valor de mercado, puede quedarse vacía. Actualmente hay más oferta y el inquilino tiene alternativas para comparar. Una unidad que esté en buenas condiciones, tenga una ubicación buscada y salga al mercado con un precio razonable puede alquilarse relativamente rápido.

¿Qué tipo de departamentos buscan más quienes quieren invertir para alquilar?
- Los departamentos de uno o dos dormitorios y los monoambientes tienen mucha demanda entre los inversores. En el centro y macrocentro, generalmente quien compra este tipo de unidades piensa en patrimonio y renta.
No necesariamente está pensando en vender en el corto plazo. La idea es tener el inmueble y recibir un ingreso todos los meses.

Si alguien tiene 60 mil dólares, ¿qué podría buscar?
- Primero hay que saber qué quiere hacer con ese dinero: si busca renta, reventa o simplemente resguardar el capital.
Si el objetivo es obtener un ingreso mensual, buscaría un monoambiente o un departamento de un dormitorio bien ubicado. Si aparece una buena oportunidad, incluso se pueden analizar dos unidades pequeñas.
Lo importante no es solamente comprar barato. Hay que comprar algo que tenga demanda y pueda alquilarse.
Una propiedad vacía empieza a generar gastos: expensas, servicios, mantenimiento. Por eso, la ubicación tiene que estar acompañada por una demanda concreta.

¿Y qué haría con un capital de 120 o 130 mil dólares?
- Yo diversificaría. No pondría todo en un departamento grande solamente porque parece una inversión más segura.
Una propiedad de tres dormitorios puede tener mayores gastos, una rentabilidad proporcionalmente menor y también puede ser más difícil de vender. Si en algún momento necesitás recuperar el dinero rápido, quizás tengas que bajar el precio. Con ese capital evaluaría dos departamentos chicos para generar renta y destinaría otra parte a terrenos en urbanizaciones que tengan posibilidades de reventa.
De esa manera tenés ingresos, patrimonio y también distintas alternativas para conseguir liquidez si la necesitás.

¿Todavía se consiguen terrenos desde 12 o 15 mil dólares?
- Sí, todavía aparecen terrenos en ese rango, especialmente en urbanizaciones abiertas. Hay sectores cercanos a Tierra Mía, por Circunvalación Oeste, donde se pueden encontrar opciones. Pero no cualquier terreno sirve como inversión. Si comprás para revender, tenés que mirar algo fundamental: que no haya una oferta interminable alrededor.
Si mañana aparece otro loteo al lado ofreciendo terrenos similares, con financiación y condiciones parecidas, tu propiedad pierde atractivo. En cambio, si estás en una zona donde quedan pocos lotes disponibles, la situación cambia. Tres Cerritos es un ejemplo: si quedan muy pocos terrenos, el propietario tiene otro margen porque la oferta es limitada.
También hay sectores como Santa Ana, cerca del Club Cachorros, donde una propiedad puede ganar valor si alrededor ya no queda demasiada tierra disponible para nuevos desarrollos.

¿Hacia dónde está creciendo Salta?
- La ciudad dejó de concentrar todo el movimiento en el centro y el macrocentro. El crecimiento se está dando hacia distintos corredores. Uno de ellos es Circunvalación Oeste. Allí todavía hay proyectos importantes y considero que la zona va a seguir creciendo. También está San Lorenzo Chico, con desarrollos como Praderas y La Cercanía Housing. Es un formato de housing que podríamos definir como barrios dentro de un barrio, pensado para un público determinado.
En la zona sur también hay movimiento. Avenida Kennedy y su continuidad hacia Ruta 51, en dirección a San Luis, tienen desarrollo. Villa Aurelia también conserva posibilidades de crecimiento y registra buena demanda. A eso se suman Estación Alvarado, el sector del Club Cachorros y Santa Ana. Cada corredor tiene su propio público y sus propios desarrolladores. Ya no se puede mirar el mercado salteño solamente desde lo que ocurre en el centro.

¿Qué pasa con quienes compran una propiedad para reciclarla y venderla?
- El flipping existe y hay gente a la que le funciona. Es comprar una propiedad, hacerle mejoras y después venderla a un precio mayor. Pero hoy hay que hacer muy bien las cuentas. El costo de la obra puede comerse buena parte de la diferencia. Y si después de terminar la remodelación tardás mucho en vender, el negocio empieza a perder rentabilidad.
Hay propiedades que pueden ser interesantes por ubicación. Por ejemplo, un PH en planta baja sobre Pueyrredón al 700, entre Entre Ríos y Alsina, totalmente para reciclar. Está a pocas cuadras del shopping y, dependiendo del proyecto, podría servir para un centro médico, un estudio jurídico, un consultorio o distintos servicios.
La clave está en comprar a un precio que permita absorber la remodelación y todavía dejar margen.

¿Qué hay que mirar antes de entrar a una inversión en pozo?
- Primero, quién está detrás del proyecto. No es lo mismo comprar una propiedad terminada, con escritura y posesión, que entrar a una obra mediante un fideicomiso.
Cuando comprás en pozo, de alguna manera pasás a formar parte de ese proyecto. Si aumentan los costos o la obra se frena, pueden aparecer situaciones que obliguen a aportar más dinero.
Por eso hay que investigar al desarrollador, conocer sus antecedentes, saber qué obras hizo y si tiene respaldo económico. También hay que leer el fideicomiso y entender perfectamente qué se está firmando.
No digo que haya que descartar el pozo. Puede ser una alternativa para alguien que tiene capital y capacidad para afrontar cuotas durante el proceso, pero tiene que saber qué riesgos está asumiendo.